美爸美妈怎么在美国买房

2016-12-02

很多美爸美妈在待产时会去看房子然后在美国买一套用于出租或者准备移民用于自住。那么在美国买房究竟和中国有什么不一样呢？

1、外国人可以在美国买房，但是房产证下来的时候你的签证必须在有效期内。外国人也可以办贷款，一般首付要求3-4成，看你贷款多少，贷得多就是首付4成，以花旗银行举 例，贷款额在417000美元以下，首付30%，贷款额在417000-625000美元之间，首付为35%。 美国当地人首付一般2成就够了。一般大银行对于贷款把得比较严，但利率也相对比较低，像华人开办的银行一般贷款条件会宽松一点，但利率会比较高。在美国贷款利率各家银行是不一样的，而且常常随着美联储的政策在变化，并不是一成不变的。像花旗银行，如果你是在他们那贷款买第一套房，那么利率会比较低，适用于于自住用房政策；但如果你再贷款买第二套，他们给你的利率就要提高了，算是投资用房了。比如贷30年的年利率是4.375%，15年的年利率是3.675%。贷款利率方面美国当地人和我们享受的政策是一样的。

从申请贷款到批下贷款需要一段时间，半个月到一两个月不等。贷款一般需要一些证明。

（1）需要打一份工资收入证明，这个其实可以自己打，只要纸的抬头打上公司名字即可。

（2）需要四个国内的信用记录，比如房贷、车贷、手机卡、信用卡、燃气、水、电之类的，但很多有时间要求，比如车贷必须是两年以上的等等。信用卡你如果有两张，那么就可 以算两个信用记录。你把国内的卡号或者地址以及查询机构的电话给他，他们会接入三方通 话进行核实。比如你给他招商银行的电话和你的招行信用卡号，那么他会邀请你和招行一起 进行三方通话核实你的信用。

（3）像花旗规定你的首付款必须能确保正当来源而不是洗钱之类的，所以一般需要你在他们银行存满3个月；如果你有其他地方花旗银行的账户，里面的钱已经存足了3个月，那么可以把这些钱转账过来，那样就立即可用了，不需要再在美国存3个月。如果你的资金本来就在美国，那么你只要能证明这个资金3个月没动了，比如有流水证明，那么也可以转账过来立即可用。关于这一条，会耽误很多国内赴美的人买房，因为要存足3个月，很麻烦。

（4）另外就是提交你的一些财产证明了，比如房产、车啊什么的，只要口述就行，不需要给他们看具体的证件。

那办贷款手续也是需要交费用的。以花旗举例，首先有个申请费150美元要交，然后还有个三方通话翻译费500美元要交，如果弄到一半你说不想办了，那么申请费不退，翻译费 看用掉了多少，如果还有剩就退给你。要是继续办下去的话，最后还有个2000多美元的手续费要交。至此，你的贷款流程就办完了。

2、美国买卖房子很麻烦，法律手续很多，比中国麻烦得多，所以一般都需要经纪人。和中国不一样的是，美国买方有一个经纪人，卖方也有一个经纪人，然后两个经纪人之间去 沟通，当然你也可以参与。最后如果成交了，双方经纪人中介费都由卖方出，买方不用出。 中介费很高，以洛杉矶为例，卖房的人要给卖方经纪人房价3%的钱，还要给买房经纪人3%的钱，也就是卖个房屋要损失6%的钱。不过美国的中介都比较专业，学历素质都高，比国内好很多。另外自己尤其是外国人确实搞不定法律文书这些，必须得找个经纪人。

3、美国和中国不同，中国是先买房子再办贷款，美国是先办贷款，再买房子。你看好 了中意的房子，拿着银行给你的贷款授权书（表明银行同意贷款给你）和你的经纪人一起向 卖方提交投标书，类似于暗标竞价，因为还有其他买家向卖方提交投标书。有的卖方会公布 所有投标价格，就相当于明标了。有的卖方保密就是暗标。很刺激以及斗智斗勇的一个过程， 最后成交的有时不一定是价格最高的，因为可能房主亲睐全款现金的。如果房主同意你购买 他的房子了，你会有一周到两周的仔细查验房屋的时间，这段时间其实你也是可以反悔的（比 如可以可劲地挑房子的毛病，虽然这么做不厚道）。然后就是过户手续，等你真正拿到房产证还要好几个月以后，这时候你还要保证你的签证还在有效期。

所有资金往来都在一个第三方托管机构进行。买方中标后，第三方托管会通知买方将款项支付到托管的帐户，这时买方就要去你的银行完成放贷，银行会根据中标的资料重新评估你所要买的这套房子的价格后再放贷，避免买卖双方故意设套哄抬房价骗贷的问题，银行会由自己雇佣的评估公司以及自己的评估规则，对你所买的房子根据周边近期的成交价等等因素评定你此次购买的价格是否符合市场价，如果符合，则放贷；如果不符，则不放贷，不放的话那这个房子就买不成了，买卖双方都浪费了时间。所以，通过贷款买房，过户的周期比较长，因为银行需要足够的时间去做一系列动作，一般为1-2个月才能完成过户，甚至出现银行不放贷的可能。但全款买就很快，买家自己打款给托管就OK了，所以一般全款买房的话半个月就可完成过户。这也就是有的卖家会选择出价低但全款付的买家的原因。银行放贷后，银行会将款打到托管，只有在托管收到全款以后，托管才会通知卖方办理过户，过户完毕后，托管才会把房款打给卖家的帐户，并同时将经纪人应得的中介费直接打给经纪人。整个过程跟通过支付宝在淘宝上买东西很相似。

因为有托管的存在，避免了美国房产交易中的各种欺诈，很多买家和卖家都根本见不到面，只是各自跟各自的经纪人联系，经纪人也不用担心白忙活，只要成交，就一定拿得到中介费。买方也不用担心资金，只要卖方不过户，或者过户出现障碍（比如房子产权有问题， 房屋质量有问题等原因），到规定的期限，交易就关闭，买方的钱就会从托管退回来，同时， 卖方的违约金也会一起支付给买方。

4、美国的house是带院子的，院子占地统统有产权，并且是永久产权，子女可继承。 地下的矿产，地上一定距离的领空全是私有。美国很注重保护私产，安全度很高。但是你要 改装房子、挖个游泳池之类的都是需要去审批的，只有审批通过了你才能搞，否则算违法。

5、美国的房产每年有房地产税，每个城市的税率不同，洛杉矶地区的平均税率在 1.25%左右。但美国房子的租售相对国内比较高。

6、如果贷款买了房的话，假如你以后移民美国，你的信用分数会立即变得很高，高于 普通美国人的分数，因为你有房贷。

7、在美国大家知道打官司很盛行，房子如果有贷款的话，对方律师在开价方面会有所 顾虑，因为银行的律师会帮你挡一挡。举个例子，比如你撞伤了人，可能会赔天文数字，对 方律师会根据你的财产状况来定申请赔偿的数额。而不动产是最容易确认的财产。

中国人赴美生子在美买房的整个过程，是不用交税的，也不需要报税。当然如果你以后卖房，那么增值部分是要交税的，在你卖房的时候才交。同时银行存款利息可免税，但开户 时应填写W-8表，说明自己的非居住外国人身份。另外，在美居住一年之内不超过一百八十三天者，所有收入免税。